На каком участке можно строить дом Статья

Итак, вы решили построить дом. Тут не важно, будете ли вы строить самостоятельно, либо нанимать строительную компанию, в этом материале мы поговорим совсем о другом. А именно о том, на каком участке можно в принципе строить дом. То есть, эта статья будет полезна тем, кто только собирается выбрать участок. Здесь вы найдете полное руководство, которое поможет вам выбрать оптимальный вариант. Здесь мы рассмотрим правовые вопросы, на которые нужно смотреть всегда. Статус земельного участка с точки зрения закона в принципе говорит о том, можно ли на нем строить. Но даже если здесь все хорошо, нужно обращать внимание и на другие вещи. Например, тип грунта может очень сильно влиять на стоимость строительства. Но о таких вещах мы поговорим в отдельной статье, ссылку на неё вы найдете в конце этого материала.

Конечно, чем более удобен участок для строительства, тем он будет дороже. Условно говоря, если это заболоченный участок, далеко от города, а рядом нет линий электропередачи, нормальных дорог и другой инфраструктуры, то он будет стоить копейки. Тогда как земельный участок на нормальном грунте и с необходимой инфраструктурой рядом будет значительно дороже. Но иногда так бывает, что участки стоят примерно одинаково, но один значительно лучше другого. И ниже мы расскажем, как не ошибиться в выборе.

Статусы земельных участков: где можно строить

Начнем с обсуждения правовых вопросов, ведь строить дома можно далеко не везде. Да, мы знаем, что отдельная каста товарищей нарушает закон, но мы ведь нормальные люди и так делать не будем. В любом случае, если строить надолго, то с правовой точки зрения все должно быть правильно. В настоящее время существует семь категорий земель:

• Земли запаса

• Земли лесного фонда

• Земли водного фонда

• Земли промышленности и иного специального назначения

• Земли особо охраняемых территорий

• Земли населенных пунктов

• Земли сельскохозяйственного назначения

Если земля относится к первым пяти категориям, то на ней строить нельзя. Таким образом, строить можно на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения. Хотя во втором случае все не так просто. Как понятно из названия, такие земли предназначены для ведения сельского хозяйства, на них можно строить подсобные помещения. То есть те, которые необходимы для ведения сельского хозяйства. А что с домами? Их тоже можно строить, в 2022 были приняты поправки в закон, кроме того, до 2031 года действует регистрация дома в упрощенном порядке. Весь закон мы разбирать не будем, но если говорить про основные моменты, то:

• Максимальная площадь дома дом 500 квадратных метров.

• Максимальное количество этажей - 3.

• Запрещается строить больше одного дома.

• Площадь дома не должна превышать 0,25% от площади земельного участка.

Последний пункт наиболее интересный. Хотя закон и допускает строительство дома на сельскохозяйственных землях, но при этом последний пункт фактически ограничивает это. Когда люди хотят построить жилой дом, какой участок им нужен? Шесть, десять, ну максимум двадцать соток. Более крупные участки выбирают редко, все же за ними надо ухаживать. А 0,25% даже от 20 соток это всего лишь 5 квадратных метров. Разумеется, такой дом построить нельзя. Но логика в этом пункте закона есть, все же тут подразумевается именно использование земли под сельское хозяйство.

Поэтому большинству земли сельскохозяйственного назначения рассматривать не стоит, разве что вы готовы купить участок хотя бы в четыре гектара (на нем можно построить дом до ста квадратных метров) или реально заниматься фермерством. Также тут нужно добавить, что региональные власти могут сами определять территории, на которых строительство может быть запрещено (СХ-1 и другие варианты). Это перед покупкой нужно уточнять в местной администрации и смотреть правила землепользования. Таким образом, реально для строительства подходят земли населенных пунктов. Но и тут есть моменты, которые нужно знать и про которые мы поговорим отдельно.

ВРИ земельного участка

ВРИ - вид разрешенного использования, он бывает разный. Как узнать ВРИ? Для этого можно либо посмотреть публичную кадастровую карту, но лучше дополнительно заказать выписку из Росреестра, где нужно смотреть на его дополнительные характеристики. Важно: ВРИ это не категория земель. Разницу можно объяснить на простом примере: возьмем категорию земель населенных пунктов. На одной это может быть «Многоэтажная жилая застройка», то есть, тут можно строить многоквартирные дома. А на другой это может быть ИЖС - можно строить только частные дома. Как видите, разница принципиальная, поэтому смотреть нужно не только на категорию земли, но и на ВРИ, делать это нужно обязательно. Не только перед строительством дома, но и перед покупкой участка. Разберем все ВРИ.

ИЖС. ИЖС - индивидуальное жилищное строительство. Можно строить дом до трех этажей, максимальная высота до 20 метров. Но максимальную высоту могут устанавливать местные власти, она может быть и значительно ниже, поэтому если вы хотите построить высокий дом, на это нужно обратить внимание. Дом нельзя сделать многоквартирным, можно строить подсобные строения. На таком участке можно выращивать огурцы-помидоры, при желании можно даже разводить скот (если соблюдены санитарные нормы, но на маленьком участке это почти невозможно). На участки ИЖС зачастую распространяются льготные программы кредитования и другие меры поддержки. Организационная форма у такого участка может быть разная, это может быть независимый участок, в составе СНТ или другие варианты. Предельная ставка налога 0,3%, он считается от кадастровой стоимости участка. При этом если вы приобрели участок, но за десять лет не построили на нем дом, эта ставка увеличится в два раза.

ЛПХ. ЛПХ - личное подсобное хозяйство. На таком участке тоже можно строить дом, параметры аналогичные ИЖС (с учетом требований региональных властей). Отличие в том, что участок предназначен для личного подсобного хозяйства, то есть, здесь уже не обязательно строить жилой дом и двукратного повышения налога уже не будет. Может быть проблема в виде санкций за нецелевое использование участка, но на самом деле под них можно попасть только в том случае, если вы этот участок вообще не используете. А если хотя бы есть какие-то посадки, пусть даже на части участка, то это значит, что его используют по назначению. ЛПХ зачастую расположены менее удобно, чем ИЖС (дальше от электролиний и другой инфраструктуры), но бывают и исключения. В некоторых регионах для таких участков действуют льготы на налог.

Ведение огородничества. По классификатору у таких участков код 13.1, строить дом на таком нельзя. Тут допускается строительство хозяйственных построек, но именно жилой дом построить не получится. Зачастую рядом с такими участками нет нормальных дорог, нет возможности подключить электричество. По налогам участки под ведение огородничества самые дешевые, хотя предельная ставка аналогичная, но вот кадастровая стоимость у таких участков очень низкая. В целом, если цель в строительстве дома, на такие участки не стоит обращать внимание. Впрочем, если вы покупаете его с прицелом на будущее, то со временем ВРИ может и поменяться, об этом еще поговорим ниже.

Ведение садоводства. Также их могут называть садовыми или для частного строительства, иногда их в рекламе могут называть «для ИЖС», но на самом деле это всего лишь маркетинг, ведь ИЖС это другой ВРИ. Код по классификатору для таких участков - 13.2. Земельные участки для ведения садоводства могут быть самостоятельными, либо быть в составе СНТ. Очень часто они находятся на землях категории сельскохозяйственного назначения. На таких участках можно построить дачу, дом, различные хозяйственные постройки (можно и гараж), разумеется, можно заниматься и садоводством. По стоимости они могут быть как дороже участков ИЖС, так и дешевле, тут все зависит от разных факторов. У таких участков есть минусы и подводные камни, поэтому их нужно проверять очень внимательно.

Во-первых, региональные власти часто не поддерживают строительство жилых домов на таких участках. Против дач не возражают, но с жилым домом могут быть проблемы. Например, попросту откажутся присвоить ему почтовый адрес. Во-вторых, для таких участков не действуют льготные программы и другие меры поддержки, могут быть выше тарифы на электроэнергию. В-третьих, инфраструктура обычно хуже, ремонт дорог и другие мероприятия - за счет собственников. Если такой участок входит в СНТ, то придется дополнительно платить членские взносы (но они как раз нужны для ремонта дорог и т.д.). В целом, участки под ведение садоводства походят для строительства частного жилого дома, но тут нужно выбирать очень внимательно. Они бывают очень разные по условиям, где-то может не быть электричества и т.д. А где-то такой участок может быть в составе отличного СНТ, где все в порядке с инфраструктурой, правда за это будьте готовы доплатить.

Блокированная жилая застройка. Код по классификатору тут будет 2.3, это земли, на которых строят расположенные в ряд здания. Да, проще говоря, именно на таких землях строят таунхаусы или дуплексы. Для строительства подобных домов должен быть именно такой ВРИ, на других это будет запрещено. Поэтому если вы решили купить дом в таунхаусе, обязательно проверьте ВРИ этого земельного участка. Рассматривать этот вид участков для строительства дома мы не будем, тут речь идет именно о покупке готового строения. Проще говоря, обычно крупные компании выкупают землю, меняют ВРИ на «Блокированная жилая застройка» и строят таунхаус. Для частных лиц это фактически недоступно, разве что вы с друзьями решили подобным образом построить несколько домов рядом, но это уже совсем другая история.

Как мы писали выше, ВРИ нужно проверять обязательно, тут не важно, что говорит продавец, при таких покупках верить на слово совершенно точно не стоит. Кроме того, у земельных участков могут быть разные статусы, это тоже важно:

• Актуальный (учтенный). Участок был поставлен на кадастровый учет после 1 января 2017 года.

• Ранее учтенный. Были учтены до 1 марта 2008 года, либо на них не зарегистрированы права, либо они не учтены, у них условный номер.

• Архивный. Относится к участкам, право на которые не зарегистрировали до 1 марта 2022 года, подобные убирают из ЕГРН.

• Временный. Права на эти участки не зарегистрировали, но на кадастровый учет они были поставлены после 1 января 2017 года.

• Аннулированный. Ранее этот участок имел статус «временный», но за пять лет его регистрацию не завершили и он был снят с кадастрового учета.

Почему важно смотреть не только на категорию участка и его ВРИ, но и на статус? Если это учтенный (актуальный) земельный участок, то с ним можно проводить любые действия: продать, сдать в аренду и т.д. Если же у него другой статус, то нужно будет определить его границы (проводить межевание) и совершать другие действия. Все это будет стоить дополнительных денег, более того, на таком участке не то, что дом строить нельзя, его по закону вам даже не могут продать. И если кто-то ухитрился купить подобный участок, то у него могут возникнуть большие проблемы, решение которых потребует времени и расходов. Статус земельного участка можно проверить в публичной кадастровой карте, что можно сделать на сайте Россреестра.

Можно ли самостоятельно изменить ВРИ

А можно ли самостоятельно изменить вид разрешенного использования участка? Да, это вполне возможно, более того, иногда бывает так, что ВРИ на участок вообще не установлен, в этом случае его нужно присвоить еще до начала строительства дома. Процесс изменения будет регулироваться ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в конкретной местности. При этом вы не можете установить любой ВРИ, который захотите, вы может выбирать из тех видов, которые предусмотрены градостроительным регламентов. В этом случае можно самостоятельно выбирать ВРИ без всяких согласование. Если же ВРИ в регламенте нет, то тут все будет значительно сложнее, а зачастую и вовсе невозможно. Инструкция, как изменить ВРИ, есть на сайте Россреестра, тут мы её дублировать не будем. Но если коротко, то ничего сложного там нет, нужно потратить немного времени чтобы разобраться во всех нюансах.

А что с категорией земли, можно ли поменять её? Да, в теории это возможно, но на практике об этом стоить забыть. Частному землевладельцу это практически недоступно (ну если не рассматривать коррупционные схемы и личные связи). Все есть в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», мы тут повторяться не будем. Зачастую это делают сами местные власти, например, когда нужно расширять населенный пункт. Также это доступно крупным строительным компаниям, у которых есть достаточно влияния и средств чтобы изменить категорию земли. Впрочем, в отдельных случаях это удается и частным лицам, но прямо скажем, процесс это не самый простой и не самый быстрый. В любом случае, когда речь идет о покупке земли для строительства дома, тут нужно сразу выбирать участок подходящей категории, с необходимым ВРИ и статусом.

На что смотреть при покупке участка

В заключительной части нашей статьи подведем итоги, а также поговорим про несколько дополнительных моментов, которые желательно учитывать, чтобы в будущем не возникло проблем. Подытожим:

• Проверьте категорию земли.

• Проверить ВРИ.

• Проверьте статус.

Также нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Уточнить план градостроительства. Это нужно делать не всегда, но если рядом есть дорога, водоем или другие объекты, то возможно тут в будущем вырубят лес, что-то построят и т.д. Кстати, это может повлиять на стоимость земельного участка в будущем. Например, если рядом прокладывают трассу, то стоимость обычно повышается и такую покупку можно рассматривать как инвестицию.

• Если стоимость необычно низкая, но место кажется очень хорошим, это повод проверить всё максимально тщательно. В 99% случаев будут подводные камни.

• Узнайте, не проходят ли коммуникации по земельному участку, например, газовые трубы.

К сожалению, рассмотреть все нюансы и возможные проблемы при покупке земельного участка в одной статье невозможно. Разных ситуаций может быть множество, иногда случаются какие-то уникальные истории, которые годами пытаются решить в судах. Но если проверить все то, о чем мы говорили в нашей статье, то вероятность столкнуться с проблемами будет очень низкой.

А в этой статье вы можете прочитать про другие характеристики участка, такие как грунт. На них тоже нужно смотреть при покупке, точно также внимательно, как и на правовые моменты.