Снести старый дом или оставить?
Конечно, лучший вариант, это когда мы покупаем чистый участок и сами строим дом. Даже не потому, что он новый, а потому, что мы можем выбрать подходящий проект, материалы, технологию строительства. А главное – проконтролировать процесс и точно знать, что построен он хорошо и простоит очень долго. Но нередко покупают участок со старым домом или дачей, причины тут могут быть разные, в это углубляться не будем. Если там стоит откровенно полуразвалившийся дом, то здесь всё очевидно: его сразу под снос. Но не всегда его состояние будет таким очевидным, поэтому давайте разберёмся, в каких случай дом нужно однозначно сносить, а в каких его можно отремонтировать.
Отметим, что не всегда и всё можно определить самостоятельно, иногда придётся вызвать специалистов. Также мы не будем рассматривать экономические моменты, но это очевидно. Если нет возможности прямо сейчас построить новый дом или дачу, то придётся жить в старом, тут, что называется выбор без выбора. Вообще, основной момент здесь – целесообразность ремонта. На него нужны деньги, меньшие, чем на строительство. Но вот стоит ли их тратить?
Важен ли год постройки? В целом – да, особенно если речь идёт про деревянный дом, всё же это не самый долговечный материал. Но и для домов из других материалов это может быть актуальным. При этом срок службы дома во многом будет зависеть ещё и от того, как именно его строили, насколько качественные материалы использовали. На самом деле есть деревянные дома или дачи, которые внешне выглядят ветхими, но на деле требуют лишь косметического ремонта и простоят ещё очень долго. Обои, облупившаяся краска – всё это не важно и имеет второстепенное значение, смотреть нужно на основные элементы конструкции.
Первое – фундамент. Про его типы мы рассказывали на нашем сайте, у каждого есть свои особенности, но в первую очередь стоит проверять именно его. Его состояние обычно можно определить визуально. Если дом перекосило, если перекосило окна и двери, то это говорит о серьёзных проблемах с фундаментом. А если на нём ещё и множество трещин, то тут дом ремонтировать уже смысла нет. Дело тут в том, что фундамент относится к тому, что вы никак не отремонтируете. Да, если там просто несколько трещин в бетоне, а сам он стоит ровно, то это можно заделать. Но если его «повело» - тут уже ничего не сделаешь. Бывают исключения, например, дом домкратят для его выравнивания, но с самим фундаментом вы ничего не сделаете.
Стены – второе, на что нужно смотреть. Внутренние перегородки особого значения не имеют, смотреть нужно именно на несущие стены (и на другие несущие элементы конструкции, в том числе и кровли). Если они сгнили, то дом однозначно не имеет смысла ремонтировать. Относится это в первую очередь к деревянным домам, к примеру, у каркасных важно состояние каркаса, у срубов чаще всего проблемы с нижними венцами. Последние ещё можно заменить, но это может быть сложно и дорого. У домов, построенных по иным технологиям, могут быть другие проблемы, но в рамках этой статье мы их разбирать не будем. В любом случае, несущие конструкции – это то, что заменить либо невозможно, либо очень сложно и дорого.
Всё остальное вполне можно отремонтировать, но, конечно, разные элементы имеют разную стоимость и сложность в ремонте. Поменять дверную коробку и дверь значительно проще, дешевле и быстрее, чем заменить стропильную систему, кровлю, полы и т.д. И вот тут мы как раз подходим к самому сложному, если в случае с фундаментом и несущими конструкциями всё очевидно, то здесь уже принять решение сложнее. Но, конечно, для его принятия нужно оценить стоимость или объём работ, если вы будете делать ремонт самостоятельно. Во втором случае учитывайте необходимое время, иногда бывает так, что люди ввязываются в это и ремонтируют дом буквально годами, фактически получается бесконечный процесс.
Капитальный ремонт – самое сложное и дорогое, при это здесь нужно проверить и учесть всё. Например, несущие конструкции и фундамент могут быть нормальными, но на других элементах есть плесень, грибок. Теплоизоляция могла утратить свои качества, крыша течёт и т.д. И не всегда такие проблемы видны сразу, поэтому перед капитальным ремонтом дом или дачу нужно капитально исследовать. Зачастую здесь нужно обращаться к специалистам, которые смогут прикинуть объём работ и назвать цену. Точную они не скажут, ведь в процессе могут появиться новые проблемы, но вы хотя бы будете знать примерную сумму, а тут решение принимать уже легче.
Одновременно с капитальным ремонтом могут проводить и реконструкцию, например, изменить внешний вид дома, добавить новую комнату или даже второй этаж. Впрочем, если дом действительно старый, последнее делают крайне редко. Это попросту рискованно, фундамент и несущая конструкция первого этажа на такое могут быть не рассчитаны. В таких случаях требуются более основательные и дорогие исследования, самостоятельно (тем более без опыта) таким заниматься точно не стоит. Это будет опасно как для дома, так и для его жильцов.
Незначительный косметический ремонт (допустима замена некоторых элементов конструкции) это уже куда проще и дешевле. Если требуется обновить окна, двери, обои, фасад и т.д. – то здесь ремонт однозначно предпочтительнее сноса и строительства, тут даже считать не нужно. И, что самое главное, большинство таких работ вполне можно провести самостоятельно, опыт и особые инструменты требуются лишь для некоторых.
В целом, всё достаточно просто: зависит от цены. Есть мнение, что износ конструкций выше 50% говорит о том, что целесообразности в ремонте уже нет. Но это всё относительно, кто-то посмотрит и скажет «40%», другой будет говорить про «60%». Но тут мы отталкиваемся от экономической выгоды, если требуется масштабный капитальный ремонт (от пола и до кровли), то обычно смысла в нём нет. Да, дом будет серьёзно обновлён, но в нём всё равно останутся старые элементы конструкции, а цена будет хоть и ниже, чем у нового (даже без учёта стоимости сноса), но всё же она не будет оправдана. Рано или поздно придётся строить новый дом или опять серьёзно ремонтировать старый.
В случае с капитальным ремонтом старых дач и домов есть ещё одна проблема. Не всё можно оценить сразу, зачастую в процессе выявляются новые проблемы, поэтому итоговая сумма от той, которую вы запланировали, может отличаться очень сильно. Конечно, тут чем меньше дом и проще его конструкция, тем проще оценить всё до ремонта. Ведь одно дело небольшой летний дачный домик и другое дело дом на двести квадратов. С капитальным ремонтом многие не хотят связываться зачастую именно по этой причине и поступают правильно.
А можно ли жить в старом доме, если денег нет на новый? Можно, это никто не запрещает, но нужно убедиться в том, что он безопасен. Что он не развалиться, что нет плесени и гнили (опасно для здоровья), что проводка находится в удовлетворительном состоянии (а чаще всего это не так).
