Подготовка к строительству дома Статья

В этой статье мы пошагово поговорим о том, что нужно сделать ещё до строительства своего дома. Здесь мы расскажем как про подготовку участка к будущему строительству, так и про другие важные моменты. Отметим, что большинство советов в этой статье относятся как к самостоятельному строительству, так и к случаям, когда нанимают подрядчика. Впрочем, во втором случае некоторые этапы строительная компания может взять на себя, но обо всём по порядку.

Подготовка участка

Этап выбора и покупки подходящего участка (на котором в принципе можно строить жилой дом), как и оформление документации мы опустим. Об этом мы говорили в отдельной статье, кроме того, это особый и долгий разговор, здесь же мы начинаем исходя из того, что участок у вас уже есть и строить на нём можно.

В самом начале нужно провести геодезические изыскания, провести анализ почвы. Это необходимо чтобы определить уровень грунтовых вод, тип почвы, её несущую способность (актуально при выборе типа фундамента). Разумеется, в идеале это нужно делать ещё до покупки участка, так как условно «плохая» почва и высокий уровень грунтовых вод приведут к большим расходам. Особенной проблемой может быть большое количество воды, о её решении мы говорили в отдельном материале (убрать воду можно далеко не всегда). Подобные изыскания можно провести самостоятельно, а можно нанять специалистов. Второе рекомендуется, если структура грунта потенциально сложная и проблемная (например, почва торфяная).

Полезно: способы осушения участка

Участок требует подготовки: ненужные деревья лучше сразу спилить (но помните, что для этого нужно оформить разрешение, иначе есть риск получить штраф). Траву и все высокие растения нужно скосить (это всё равно будет нужно), убрать камни, валуны и т.д. В подготовку может входить выравнивание участка, завоз земли, прочистка канав и т.д., но это нужно смотреть по факту: что нужно, а что нет. Здесь стоит помнить о том, что масштабные ландшафтные работы (тем более с использованием тяжёлой техники), нужно производить до начала строительства, так будет гораздо проще.

Далее нужно произвести зонирование – разметку участка, где сразу наметить место под будущий дом, вспомогательные постройки, грядки, парники и всё остальное. В идеале потратить время и начертить подробную схему, это существенно облегчит планирование и позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем. Если на участке есть старые и ненужные постройки, их обычно разбирают до строительства, хотя бывают и исключения. Например, старый сарай можно использовать для хранения инструментов и дорогих материалов, ну а потом уже сносить.

Отдельная тема – наличие подключения к электричеству и подъездные пути. Первое – крайне желательно, хотя и не обязательно, так как может решиться с помощью аккумуляторных инструментов или генератора. Второе – необходимо для подвоза строительных материалов. Если нормальной подъездной дороги (по которой в принципе можно проехать) ещё нет, то вам придётся решать вопрос самостоятельно. Способы решения разные, углубляться в это не будем, цена вопроса тоже может отличаться на порядок, а то и на два. Но отметим, что такие моменты нужно учитывать ещё на этапе выбора участка, чтобы потом не столкнуться с расходами, которых вы никак не ожидали.

Следующее, что нужно возвести – забор. На этапе строительства на участке будут хранится строительные материалы, инструменты и если никто тут постоянно не находится (круглые сутки), если нет соседей, то лучше скрыть это от посторонних глаз. Иногда выбирают временное решение, например, быстровозводимые варианты забора (сетка рабица и т.д.). Но это будет не лучшим решением если вы в любом случае решили делать нормальный забор.

Систему дренажа также лучше продумать до начала строительства, в некоторых случаях она может быть довольно сложной (водоотводные трубы и т.д.). Делать её или нет – зависит от ряда факторов, тут нужно смотреть по ситуации. Например, если планируется копка котлована тяжёлым экскаватором, то делать её не стоит – придётся переделывать. Впрочем, повторимся, тут всё зависит от конкретной ситуации и сопутствующих факторов. Скважину также лучше бурить до строительства (как и копать колодец).

Конечно, всё написанное выше, может варьироваться от конкретных потребностей и не является обязательным. Но почему, к примеру скважину лучше сделать до строительства? Всё зависит от её расположения, может быть так, что техника просто не проедет или будет риск повредить возведённое строение. Также, если вы нанимаете строительную компанию, уточните насчёт размещения рабочих. Некоторые из них потребуют бытовку, при этом она должна быть возведена за ваш счёт. В этом случае можно купить готовое решение, а в будущем использовать её как сарай.

Подготовка к строительству

Подготовка к строительству начинается с выбора проекта дома и технологии, по которой он будет строиться. Насчёт второго мы говорить здесь не будем, это очень длинный разговор, тем более, мы отдельно писали про технологии строительства частных домов. Там мы разбирали плюсы и минусы каждого варианта, говорили и про ограничения. Отметим лишь то, что не на каждом грунте можно строить тяжёлые дома (бетон, кирпич), это нужно обязательно учитывать. Нет, в теории возможно всё, на практике же могут быть проблемы и гарантированно будут дополнительные расходы.

Про проект дома также нет смысла говорить, это зависит исключительно от ваших предпочтений и требований. Отметим лишь то, что проект проще купить уже готовый, либо заказать его разработку (это будет дороже). Проект – необходимое условие для строительства дома, ведь в нём будет прописано вообще всё, без чего начинать процесс не имеет смысла, но это очевидная вещь. Также заметим, что чаще всего строительство одноэтажного дома обойдётся дороже, чем строительство двухэтажного при одинаковой площади. Дело тут будет в повышенных расходах на фундамент, но встречаются и обратные варианты.

После того, как на руках есть проект и место под будущий дом определено, продумывают и коммуникации (канализацию и т.д.). Также на этом этапе уже можно закупать строительные материалы, с проектом на руках у вас будет понимание, какое количество вам нужно. Этот этап можно пропустить, если это берёт на себя подрядчик, хотя это не лучший вариант. Впрочем, тут всё зависит от договора, но об этом мы ещё поговорим ниже. Часто встречается мнение, что строительные материалы нужно покупать с запасом, но насколько это актуально?

В целом – это дельный совет, так как редко всё идёт так, как задумывалось. Вам точно пригодится небольшой запас кирпичей, досок и других материалов. Тем более, даже если что-то останется, это можно будет использовать для других целей. Относительно этого запаса мнения есть разные, от 2-3 до 7-8% процентов, но последнее это всё же перебор. Опять же, многое зависит от того, из чего вы строите дом, к примеру, есть материалы вроде газобетонных блоков, которые требуют бережного обращения. Также заметим, что количество указано в проекте, но можно воспользоваться калькуляторами – такие можно найти без особых проблем в интернете. Либо посчитать всё самому, но тут главное перепроверить.

Закупать ли все строительные материалы сразу? Ну, это тоже дискуссионный вопрос, хотя ответ зависит от технологии строительства и его сроков. Если это каркасный дом, который вам возведут за несколько недель, то здесь есть смысл купить всё сразу. Если же в один тёплый сезон вы будете ставить только коробку и крышу, а все остальные работы оставите на следующий год, то отделочные материалы покупать не стоит. Они просто год пролежат, а некоторые из них могут ещё и испортится. Кстати, здесь обратите внимание, что многие строительные материалы требуют особых условий хранения, а некоторые ещё и привязаны к погоде.

Выбор подрядчика

Если вы решили строить дом самостоятельно, то этот раздел вам в общем-то и не нужен, но если вы ищите компанию, то рекомендуем его прочитать. Этот этап не менее важный, чем все предыдущие, а зачастую и более, ведь хороший подрядчик не закроет глаза на недостатки или проблемы участка, которые остались. Конечно, строитель может ничего не сказать про дренаж, это не его дело, но, если что-то относится именно к дому, он скажет.

Первый выбор: частные мастера, которые зачастую работают даже без договоров, либо строительные компании. Первый вариант обычно дешевле, но и риски несопоставимы. Фактически его вообще не стоит рассматривать, за одним исключением: вы знаете человека лично, его вам рекомендовали хорошие знакомые, которым он уже что-то построил. Тут всё равно будут риски, оценивать их только вам, но вне зависимости от рекомендаций мы не рекомендуем делать полную предоплату и сотрудничать без договора. В целом, это спорный вариант, особенно если человек действительно работает «в чёрную». Тут можно и сэкономить, но можно потерять много денег или получить некачественный дом, что также приведёт к потере денег.

Строительная компания – больше гарантий, они хотя бы работают по договорам, они официально зарегистрированы, вот только это не гарантирует отсутствия проблем. Сразу скажем, чего точно не нужно делать:

• Обращать внимание на предложения, цена которых сильно ниже среднерыночной. Да, редко бывают исключения, но в 99% случаев там будет подвох.

• Доверять блогерам. Это отдельная тема, но просто знайте, что большинство из них занимаются рекламой и порекомендуют кого угодно. И даже если блогер транслировал строительство от и до, это ничего не гарантирует. Ему-то могли построить нормально и в срок, а вот в случае с вами может быть иначе.

• Сильно доверять отзывам. Особенно если там исключительно восторженные, без малейшего негатива. Скорее всего, их заказала сама строительная компания, но это зависит от площадки. Если это тематические и независимые сайты или форумы, где люди могут писать свободно, там ещё можно получить реальные отзывы.

Разумеется, в любом случае строит потрать время, изучить сайт компании, поискать отзывы, попытаться найти её предыдущих клиентов, посетить строящиеся объекты. Кстати, если представители самой компании не дают вам контакты их предыдущих клиентов, это ещё может быть нормальным. В конце концов, не все хотят, чтобы к ним приходили в гости и задавали вопросы. Но если они категорически и сразу от этого отказываются (могут ведь просто спросить разрешение дать контакты), если отказываются показать строящиеся объекты, то это тоже повод насторожиться.

Вообще, по первоначальному впечатлению зачастую можно сразу понять, что с этой компанией дел иметь не стоит. Если на ваши вопросы не отвечают, либо отвечают, но уклончиво (в том числе и насчёт договора и самого процесса строительства), то с такой лучше дел не иметь. Далеко не факт, что они что-то скрывают, но тут можно предположить, что как минимум им наплевать на вас. И в будущем вы столкнётесь с задержкой стройки, в случае проблем, они потребуют много времени на их решение.

Ценообразование может быть разным, этот момент стоит изучить досконально. Выше мы говорили, что низкие цены должны вас насторожить, если для них нет реального обоснования. С другой стороны, некоторые компании могут позиционировать себя как «элитные» и необоснованно завышать цену. Относительно низкой цены есть ещё пара моментов: на сами работы она может быть низкой, но компания «отобьёт» это иными способами. Например, сделает что-то некачественно, использует плохие материалы, либо завысит их стоимость.

Завышение стоимости материалов – не такая уж и редкая вещь. Если вы доверяете строительной компании их закупку, посмотрите смету (она должна быть составлена до строительства). Разумеется, также нужно требовать все чеки, накладные, чтобы убедиться, что они покупали то, что должны были купить. Цена на материалы должна быть зафиксирована, чтобы не возникло ситуации, когда с вас требуют доплаты. Подобных случаев было немало в период быстрого роста цен на строительные материалы. И компании «вешали» это на клиентов, хотя зачастую сами были виноваты, так как тянули с закупкой.

Стоит взять выписку из ЕГРЮЛ, проверить наличие исполнительных производств, открытых и закрытых судебных споров. Разумеется, если компания не вылезает из судов, то к ней обращаться точно не стоит. Если её 5-10 лет и есть пара закрытых дел, стоит уточнить у представителей компании или, по возможности, изучить эти дела. Не всегда там речь о вине компании, иногда клиенты подают в суд что называется на пустом месте. Ну или есть какая-то спорная ситуация, которая не говорит сама по себе о репутации компании.

Относительно возраста – рекомендуют обращаться в строительные компании, которым от 4-5 лет. Разумный совет, но нужно понимать, что и молодым как-то нужно начинать и зарабатывать репутацию. Впрочем, если компания только создана, лучше её избегать. Мошенники тоже встречаются, у них зачастую нет ничего, кроме офиса и подобные компании нужно проверять самостоятельно, но лучше их всё же избегать.

Договор – самая важная часть вашего сотрудничество и отдельная тема для разговора. Но в нём должно быть прописано всё, в том числе и неустойки за просрочку. Если вам затруднительно понимать юридическую писанину, обратитесь за помощью к юристу, который проанализирует текст договора. С ценой дома это несопоставимо и экономить на этом не стоит. Тем более, что бывают пункты, которые не столь однозначны, как могут показаться неискушённому человеку и в итоге сыграют против него. Кстати, если вы планируете контролировать строительство (с помощью видеонаблюдения, стороннего специалиста или лично), это также стоит предусмотреть в договоре.

К сожалению, в одной статье про все нюансы подготовки к строительству дома рассказать невозможно, слишком их много. Но мы остановились на основных моментах, которые неочевидны тем, кто раньше никогда не занимался строительством дома. Главное помните – что строите вы на десятилетия и это точно не то дело, которое требует спешки. Внимательным нужно быть на всех этапах, начиная от выбора и подготовки участка, заканчивания выбором подрядчика для строительства. Всё нюансы и возможные проблемы предусмотреть и описать невозможно, но главное помнить простое правило: если есть какие-то сомнения, трактуйте их в свою пользу. То есть, сделайте паузу, дополнительно проверьте, это убережёт вас от неприятных сюрпризов.